Invertir en España

Antes de pensar en el activo, debemos tener en cuenta el vehículo que más se adapte a los inversores interesados en participar.

Aquí presentamos algunas de las principales formas jurídicas que de acuerdo al número de inversores podría bastar con constituir una Sociedad Limitada ordinaria y formalizar un pacto de socios. Otro tipo de vehículos esta regulado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores, debido a que éste organismo regula la intermediación de fondos. Es decir, cuando una entidad recibe dinero de otra para gestionarlo, ya sea en inversiones inmobiliarias u otras, puede que se requiera autorización de la CNMV para operar.

• Sociedad ordinaria: si los inversores aportan sus fondos directamente a una S.L. o S.A. y esta sociedad adquiere los inmuebles, la actividad no está sujeta a control de la CNMV. Sin embargo, si los fondos los recibe una S.L. o S.A. y ésta constituye nuevas sociedades a través de las cuales adquiere inmuebles, aquí ya entra o puede entrar en juego la CNMV.

El problema es que, en la inversión inmobiliaria con varios inversores, a menudo uno de ellos ejerce como “gestor” o “manager”, por lo que es habitual que la estructura ordinaria de una sociedad sea suficiente, siendo necesario separar la gestión. Ante estas necesidades se presentan las siguientes estructuras:

• Pledge Fund: esta estructura consiste en constituir una sociedad titularidad del gestor o manager, que busca oportunidades en real estate y las presenta a los miembros del Pledge Fund (es como un club de inversores). Posteriormente, cada miembro decide libremente si co-invertir en el inmueble. Esta inversión puede hacerse por cada miembro directamente en el inmueble o con una nueva sociedad de los co-inversores que adquiere el inmueble, o bien, formalizar un contrato con el Pledge Fund para que este invierta. En el segundo caso, puede que la actividad requiera autorización de la CNMV.

• SGEIC + FICC: este tipo de estructura está regulada por la CNMV y permite que varios inversores aporten sus fondos en el fondo (FICC) y que este fondo esté gestionado por el gestor o manager, que actúa a través de la SGEIC. Esta SGEIC, obtiene una contraprestación por su trabajo. Este tipo de entidad se conoce como de tipo cerrado, debido a que los inversores deben invertir y desinvertir conjuntamente, a diferencia de otras entidades, como la que veremos a continuación. Si se opta por esta estructura y se quieren separar proyectos inmobiliarios, hay que constituir un FICC por cada proyecto.

• SGIIC + FII (inmobiliario): este tipo de estructura está regulada por la CNMV y requiere de al menos 100 inversores. Se trata de una entidad de inversión colectiva de tipo abierto, debido a que los inversores pueden entrar y salir del fondo separadamente. La SGIIC es la sociedad que gestiona el fondo y, por lo tanto, la sociedad controlada por el gestor o manager que administra las inversiones. Los FII pueden dividirse en departamentos y en cada uno asignar determinados inversores y proyectos inmobiliarios. Para optar para esta figura se requiere de un fondo de al menos 9.000.000€.

Fuente: Village Justice